הזן את קוד האישור ששלחנו אליך בהודעת טקסט

מספר הטלפון הנייד שלח שוב

שאלות ותשובות

article image

איך בודקים אם כדאי להיכנס לעסקת תמ"א?

עד היום היה צורך לבקש משמאי מקרקעין שמתמחה בפרויקטים מסוג זה לבדוק את הפרויקט.

כיום אפשר באתר שלנו yazame.co.il לבדוק את הפרויקט ותוך דקות לבחון האם להיכנס אליו.

 

למי צריך לפנות כדי לבחון פרויקט תמ"א?

כדי לבחון לעומק פרויקט תמ"א יש לפנות לשמאי מקרקעין שמתמחה בתחום ליווי פרויקטים.

 

איך לבחור קבלן/ יזם לצורך ביצוע פרויקט תמ"א?

בחירת קבלן/ יזם צריכה להתבצע בשלבים:

א.     לבקש מהיזמים כתובות פרויקטים שבוצעו על ידם, להתרשם מהבנייה ומשיחות עם דיירים בפרויקט.

ב.     לקבל הצעות תמורה מהיזמים מה הם מוכנים לתת.

ג.      לבדוק בעזרת שמאי מקרקעין שמתמחה בתחום הפרויקטים את ההצעות ולתת תמונה של כלל ההצעות ולדרגם.

 

אילו כשלים עלולים לקרות בכניסה לביצוע פרויקט תמ"א?

1.     בגיבוש ההסכם עם הדיירים עלול להיווצר מצב שהתמורות לבעלי הדירות לא יהיו שוות ותיווצר בכך עילה לדיירים מסוימים לסרב לחתום על ההסכם. לפיכך, יש ליצור הסכם שווה לכולם ושקוף.

2.     יש לבדוק את המבנה בצורה נאותה כדי להקטין את ההפתעות בהמשך הדרך.

3.     בהגשת הבקשה להיתר יש לבדוק שאכן מולאו ההסכמים עם בעלי הדירות. בדיקה כזו יש לערוך גם לאחר קבלת ההיתר. אסור להתחיל בבנייה עד שיש הסכמה מלאה עם בעלי הדירות וההיתר מקובל על כולם למרות שהדיירים אמורים לחתום על הבקשה להיתר.

 

מה מקבלים הדיירים מעסקת תמ"א?

קיימת פריסה רחבה של אפשרויות הכל על פי המצב בשטח, המצב הפיזי של הבניין והאפשרויות הכלכליות. מחיזוק הבניין בלבד, תוספת ממ"ד, תוספת שטח כך שסך שטח הממ"ד ושטח התוספת לא יעלה על 25 מ"ר והוספת מרפסת.

 

כמה חתימות דיירים יש לאסוף כדי להניע פרויקט תמ"א?

חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) קובע את סף ההסכמה הנדרש מבעלי הדירות בבניין לשם ביצוע פרויקט תמ"א 38.

כדי לבצע עבודות שיפוץ על פי תמ"א 38 נדרשת הסכמה של לפחות 66% מכלל דיירי הבניין, אולם במקרה של הריסת הבניין ובנייתו מחדש בהתאם לתיקון 2 לתמ"א 38, נדרשת הסכמה של לפחות 80% מהדיירים בדומה לרוב הנדרש בפינוי בינוי.

עבור ביצוע עבודות ברכוש המשותף כולל בניית דירות חדשות נדרשת הסכמה של כלל בעלי הדירות, אולם אם הושגה הסכמה של 2/3 מבעלי הדירות, כלומר 66% בבניין אשר 2/3 לפחות מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, המפקח על המקרקעין רשאי לאשר את הבנייה לאחר שמיעת טענות הצדדים ושיקול כלל הסיבות לחיוב ולשלילה.

 

מה זה ליווי בנקאי?

בליווי בנקאי הקבלן/ יזם מגיע להסכם עם הבנק שבו הבנק ממן את כל ההוצאות הכרוכות בפרויקט מעבר להון העצמי שנקבע בין הבנק ליזם. בנוסף, הבנק מוציא ערבויות חוק מכר לרוכשי הדירות החדשות. כדי להגיע להסכם שכזה על היזם להמציא לבנק דוח אפס שלפיו יכול הבנק ללמוד על הפרויקט, רווחיות ולקבל החלטה מושכלת באם להיכנס לפרויקט.

 

מה עושים אם קבלן פושט רגל באמצע הפרויקט?

אמנם מצב לא נעים, אבל יש פתרונות במקרה שקיים ליווי של הבנק. הבנק מגיע להסכם עם קבלן/ יזם אחר כדי שייקח על עצמו לסיים את הפרויקט. לבנק יש אינטרס לסיים את הפרויקט היות והוא נתן ערבויות חוק מכר לרוכשי הדירות. במקרה שאין ליווי המצב הוא בעייתי ויכול לקחת שנים. רוכשי הדירות החדשות יצטרכו קרוב לוודאי להוסיף כספים וינסו להגיע להסכם עם קבלן/ יזם אחר.

 

איך יודעים שהבניין מתאים להריסה ובנייה?

לכל בניין קיים יש היתר שהתקבל לפני שהבניין הוקם. במידה וההיתר של הבניין הספציפי הונפק לפני 1.1.80 הבניין מתאים להריסה ובנייה על פי תמ"א 38.

 

כמה קומות אפשר לבנות על פי תמ"א 38?

במקרה של עיבוי ותוספת (תמ"א 1) ניתן להוסיף עד 2.5 קומות מעל הקיים. במקרה של הריסה ובנייה (תמ"א 2) קיימת נוסחה-

 בבניין קיים בן 1 קומות תוספת של 1.5 קומות.

בבניין קיים בן 2 קומות תוספת 2.5 קומות.

בבניין קיים בן 3 קומות תוספת 3 קומות.

בבניין קיים בן 4 קומות תוספת 3.5 קומות.

 

איך להתמקח עם קבלן/ יזם?

בחירת קבלן/ יזם צריכה להתבצע בשלבים

א. לבקש מהיזמים כתובות פרויקטים שבוצעו על ידם, להתרשם מהבנייה ומשיחות עם דיירים בפרויקט.

ב. לקבל הצעות תמורה מהיזמים מה הם מוכנים לתת.

ג. לבדוק בעזרת שמאי מקרקעין שמתמחה בתחום הפרויקטים את ההצעות ולתת תמונה של כלל ההצעות ולדרגם.

 

האם אפשר לבצע פרויקט תמ"א ללא הוספת קומות?

בהחלט כן. זאת, כאשר בעלי הדירות מחליטים לבצע עיבוי היסודות כך שיתאים לתקן שכנגד רעידות אדמה.

 

 

האם בפרויקט תמ"א חייבים לבנות מעלית?

במידה והמבנה לאחר תוספת הקומות הינו מעל 3 קומות חייבים שתהיה מעלית (על פי תקנות התכנון והבנייה).

 

האם קבלן/ יזם חייב להוסיף ממ"ד?

אין שום חובה לבנות ממ"ד בדירות הישנות. אולם, במידה והיזם מוסיף שטח לדירות הקיימות הוא חייב לתת ממ"ד. בדירות החדשות חייבים להיות ממ"דים.

 

מהו גודל מקובל של ממ"ד?

גודל מינימלי של ממ"ד  9מ"ר. 

 

החישוב בכפוף ל תנאי השימוש

בחר את סוג הפרויקט

article image
החישוב בכפוף ל תנאי השימוש